Warum eine immobilienwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist -

Wie nachhaltige Nutzungskonzepte gemeinnützige Bauprojekte tragfähig machen – und was das mit Förderfähigkeit, Finanzierung und Verantwortung zu tun hat.

In vielen gemeinnützigen Bauprojekten steht am Anfang eine Idee: mehr Raum für Begegnung, Bildung, Kultur oder Betreuung. Doch spätestens bei der Finanzierungsplanung stellt sich eine zentrale Frage: Wie trägt sich das Gebäude wirtschaftlich – auch langfristig?

Hier kommt der Begriff der immobilienwirtschaftlichen Nutzung ins Spiel. Gemeint ist: Das Gebäude wird nicht nur gebaut, sondern auch dauerhaft so genutzt, dass es wirtschaftlich tragfähig ist – im Sinne der Gemeinnützigkeit, aber mit solider betrieblicher Grundlage.

Was bedeutet „immobilienwirtschaftliche Nutzung“?

Darunter versteht man die dauerhafte Nutzung und Bewirtschaftung einer Immobilie auf Grundlage eines stabilen Geschäftsmodells – z. B. durch:

Vermietung an Träger oder Dritte (z. B. Kitas, soziale Dienste, Initiativen)
eigene Nutzung mit Refinanzierung über Entgelte (z. B. Teilnahmebeiträge, Kostenübernahmen)
Mischfinanzierung durch Veranstaltungen, Gastronomie, Bildungseinrichtungen etc.
Querfinanzierung durch Untermiete oder Förderverträge

Ziel ist immer: Die Immobilie darf kein dauerhafter Zuschussbetrieb sein, sondern soll sich – innerhalb des gemeinnützigen Zwecks – selbst tragen oder zumindest stabil mitfinanzieren.

Warum ist das so wichtig?

Für die Förderfähigkeit

Viele Förderprogramme setzen eine langfristig tragfähige Nutzung voraus. In Förderrichtlinien ist häufig von „dauerhaft gesicherter Nutzung“, „wirtschaftlicher Tragfähigkeit“ oder „Betriebskonzept“ die Rede.

Für die Finanzierung

Private und institutionelle Geldgeber – ob Banken, Stiftungen oder Großspendende – prüfen sehr genau: Wird das Gebäude nach der Fertigstellung auch nachhaltig genutzt? Gibt es Einnahmen, Betriebskonzepte, Auslastungszahlen?

Eine dauerhafte Unterdeckung im Betrieb wirft Fragen auf und schreckt potenzielle Unterstützende ab.

Für die Gemeinnützigkeit

Ein gemeinnütziger Träger ist verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Eine Immobilie, die dauerhaft Verluste produziert oder leersteht, widerspricht langfristig dem Grundsatz der wirtschaftlichen Mittelverwendung (§ 55 AO). Auch das Finanzamt prüft das – besonders, wenn Spenden oder Zuschüsse involviert sind.

Für die eigene Planungssicherheit

Wer ein Bauprojekt startet, sollte sich früh fragen: Wie sieht der Betrieb danach aus?
Mieteinnahmen, Zuschüsse, Entgelte, Veranstaltungsformate, Dienstleistungen – all das sind mögliche Puzzleteile eines tragfähigen Modells. Ohne diese Perspektive wird jede spätere Refinanzierung zur Zitterpartie.

Typische Herausforderungen – und Lösungswege

Zielkonflikte zwischen Ideal und Betrieb: Viele Träger möchten offene, niedrigschwellige Räume schaffen – was sich nicht automatisch betriebswirtschaftlich rechnet. Hier hilft eine Kombination aus Selbstauslastung, Partnerschaften und Drittvergabe.
Fehlende Betriebskonzepte: Häufig wird erst über die Nutzung nachgedacht, wenn der Rohbau steht. Besser: frühzeitig mitdenken und in die Förderlogik integrieren.
Vermischung von Gemeinnützigkeit und Wirtschaftlichkeit: Eine wirtschaftliche Nutzung muss nicht kommerziell sein. Sie kann gemeinwohlorientiert und solidarisch gedacht werden – solange sie eine realistische Kostendeckung ermöglicht.

Unser Vorgehen – strukturiert, partnerschaftlich, praxiserprobt

Bedarf und Zielsetzung gemeinsam klären
Wir analysieren gemeinsam, welche Bedarfe bestehen – funktional, organisatorisch und strategisch. Daraus leitet sich ab, welche Nutzungen überhaupt wirtschaftlich tragfähig sind.
Nutzungskonzept und Raumlogik entwickeln
Welche Räume werden wie genutzt? Von wem, wann, wie häufig? Welche Synergien sind möglich? Welche Partnerschaften denkbar? Das Nutzungskonzept ist das Fundament jeder weiteren Planung.
Betriebsmodell konkretisieren
Wir entwickeln gemeinsam ein tragfähiges Geschäftsmodell im Sinne der Gemeinnützigkeit: von Einnahmeströmen über Betriebskosten bis zur personellen Ausstattung.
Fördermittel systematisch einbeziehen
Auf Basis der Nutzung identifizieren wir relevante Förderprogramme und prüfen die Förderfähigkeit – inklusive Bedingungen, Fristen und Förderlogik.
Den Finanzierungsmix aufsetzen
Eine Immobilie trägt sich selten aus einer Quelle allein. Wir denken verschiedene Elemente zusammen: Fördermittel, Fundraising, Eigenmittel, Kreditlinien, Drittmittel.
Langfristige Tragfähigkeit sichern
Wir unterstützen beim Aufbau eines belastbaren Finanz- und Betriebskonzepts – damit das Projekt nicht nur gebaut, sondern langfristig gut betrieben werden kann.

Fazit: Immobilie braucht Betrieb – nicht nur Bau

Ein Gebäude ist kein Selbstzweck. Ohne tragfähiges Nutzungskonzept wird jede Immobilie zur Last – ökonomisch, rechtlich und strategisch.
Wer frühzeitig über die immobilienwirtschaftliche Nutzung nachdenkt, erhöht die Chancen auf Förderung, Finanzierung und eine langfristige Wirkung im Sinne des gemeinnützigen Zwecks.

Sie planen ein Bau- oder Sanierungsprojekt mit sozialer oder kultureller Nutzung?
Wenn Immobilien im gemeinnützigen Kontext nicht nur Raum bieten, sondern auch zur wirtschaftlichen Stabilität beitragen sollen, braucht es eine durchdachte Strategie. Ich unterstütze Organisationen dabei, immobilienwirtschaftliche Konzepte mit gemeinnützigen Zielen zu verbinden – von der Projektentwicklung über Fördermittel bis zum nachhaltigen Betrieb.

Sprechen wir darüber, wie sich Wirkung und Wirtschaftlichkeit verbinden lassen.